こんにちわ。
元不動産賃貸営業マンをしていました中田です。
前回の「賃貸住宅紛争防止条例に基づく説明書とは？部屋探しの流れ⑧」に引き続き契約書類関係の説明を行います。
今回は「契約時に説明される重要事項説明書をわかりやすく解説」です。
部屋を借りる時に説明を受ける重要事項説明書とは
宅地建物の取引において、宅地建物取引業者(不動産屋)が取引当事者(借主)にたいして契約上重要な事項を説明する事。
その説明内容を記載した書面を重要事項説明書と言います。
この重要事項説明は国家資格の「宅地建物取引士」を保有するものしか行ってはいけません。
では契約書があるのになぜ重要事項説明を行うのか？
重要事項説明は契約書の中でも特に重要な事項の説明を行います。
それは借主が重要な事項を理解出来ないまま契約することで不利益を被らないようにするためなのです。
そのため重要事項説明書は、あくまでも契約書の重要な事項を説明するものです。
もし契約書と重要事項説明書の内容に相違があった場合は契約書の内容が優先される事が多いようです。
しかしその相違によって入居者が不利益を被るようであれば、それは重要事項説明を作成、説明した不動産会社にあると考えられます。
その場合は各都道府県の相談窓口に相談してみましょう。
部屋を借りる時の重要事項説明書の要点をわかりやすく解説
説明する不動産業者の事項
不動産会社の名称、代表者名、事務所の所在地、免許番号と免許年月日、連絡先。説明を行う宅地建物取引士の名前、免許番号、従事する事務所などです。
物件の表示
契約する建物の名称、所在地、号室、専有面積、建物の種類・構造などが記載されます。
貸主(大家)の表示
所有者の名前(大家)、または大家から権限を得て大家の代理となっている会社名など
登記されている事項
建物の登記簿に登記されている名前。抵当権の有無。
※抵当権：その土地建物を担保にした金融機関からの借り入れ。ほとんどの物件である。
法令に基づく制限の概要
都市計画や自治体が指定する、土砂災害警戒区域、造成宅地防災区域、津波災害警戒区域に該当するかどうかの説明。
設備の状況
上下水道、電気、ガスやエアコン、給湯器など設備に関する内容。
石綿使用調査の内容
石綿(アスベスト)使用調査をしたかどうかの説明。1989年以降の建物であれば使用されていないと考えて大丈夫です。
耐震診断の有無
旧耐震基準の建物の場合、耐震診断を受けた建物かどうかの説明。
用途、利用制限の事項
契約物件の使い方についての説明。住居用、事業用のほかペットの飼育、楽器の演奏、重量物の搬入等についてです。
借賃及び借賃以外に教授される金銭
家賃、家賃以外に必要な金銭の説明。家賃、管理費、敷金、礼金、火災保険料、更新料の有無などです。
契約期間と契約の更新に関する事項
契約期間や更新についてなどの説明です。
契約の解除及び損害賠償の予定または違約金について
大家、契約者それぞれの解約予告期間、契約キャンセルの違約金、短期解約の違約金などの説明です。
敷金等、契約終了時の精算について
退去時の敷金精算方法や、返金の時期についてです。退去時もっともトラブルになる内容なので良く確認しましょう。
簡単に書いただけでもこれだけあります。笑
重要事項をまとめてこれだけあるのに、契約書の中身はさらにスゴイことに・・・
そう思われるかもしれませんが、それほど大した内容は書いていません。笑
部屋を借りる時の重要事項説明書についてよくある質問
ここで私が営業マン時代、宅地建物取引士が重要事項説明を行っている時に聞いた、多い質問をまとめてみました。
耐震診断を受けてない建物だけど大丈夫？
1981年(昭和56年)5月31日以前に建築確認を受けた建物は旧耐震基準(震度 5程度に耐える)を受けています。
その後1981年(昭和56年)6月1日からは新耐震基準(震度 6強以上でも倒れない)で建てられた建物になります。
そのため一般的に、この新耐震基準で建てられた建物は耐震診断を受ける必要は無いと考えられています。
重量物の搬入ってなんですか？
ピアノや金庫などです。大きな荷重が継続して床にかかる事で床のゆがみ、床抜けが起きる原因となるためです。
壁が厚いマンションならアコースティックギターの演奏程度ならダメですか？
楽器演奏不可の場合はダメです。特にマンション、アパートは共同住宅になります。他の入居者と共同で生活を送る住宅なので、迷惑がかからないように入居者それぞれがルールを守って生活をしています。
お客様だけ特別というわけにはいかないのです。
契約はわかりにくいが後々のトラブルを避ける為によく確認を
契約書類関係についてという事で下記の3回にわけて書きましたがいかがだったでしょうか？
「部屋を借りるときの契約書で気を付ける点・部屋探しの流れ⑦」
「賃貸住宅紛争防止条例に基づく説明書とは？部屋探しの流れ⑧」
「部屋を借りる時の重要事項説明書について・部屋探しの流れ⑨」
私も久しぶりに契約書関係について調べながら書いてみましたが相変わらずややこしいですね。
そんなやややこしい契約書なので契約者の方は署名捺印をして早く帰りたがる方が多かったですし。笑
でも我慢して聞いて頂いて不明な点は必ず質問をして下さい。
そうしないと入居中、退去時に必ずトラブルになる事が非常に多いです。
快適な新居生活を過ごすためにも契約時はしっかりと契約内容を確認しましょう。